Не все дома: четверть регионов РФ столкнулась с дефицитом нового жилья
4
Насколько это усиливает отток населения в крупные города и как можно решить проблему
EN
Дефицит жилья наблюдается в 21 регионе — это почти четверть всех субъектов РФ. Среди них — несколько регионов из Центральной России, Чувашия, Калмыкия, Мордовия, выяснили «Известия». Почти половина спроса приходится на девять крупнейших городов, и чаще всего девелоперы строят именно в них. Из-за этого в отдельных регионах квартиры в новостройках не удается распродать месяцами, тогда как в 80% городов темпы строительства низкие. Почему возникла такая проблема и как ее решить — в материале «Известий».
В каких регионах не хватает новостроек
Наиболее выраженный дефицит новостроек фиксируется в Центральной России, говорится в исследовании Macon и девелоперской компании «Талан» (изучили «Известия»). В целом проблема существует в 21 регионе, в их числе Волгоградская, Оренбургская, Ульяновская, Кировская области, а также Марий Эл, Забайкалье, Карелия, Хакасия, Мордовия, Калмыкия, Алтайский край, Якутия, Бурятия и Чувашия.
Кроме того, есть территории, где активность застройщиков в принципе остается минимальной, уточнил директор по продажам в девелоперской компании Рустам Хамдамов. Среди них — Калмыкия, Ингушетия, Магаданская область, Коми, Мурманская и Новгородская области, Республика Алтай, Севастополь, Камчатка и Мордовия.
Дефицит качественного нового жилья в регионах, особенно в малых и средних городах, выражен очень остро, отметила заместитель руководителя ГК «Остов» Надежда Луценко.
В ряде регионов темпы продаж жилья заметно опережают ввод новых объектов, добавила ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. По ее словам, в новых субъектах разрыв между реализованными квартирами и введенными в эксплуатацию новостройками достигает 1,5–1,7 раза. В перспективе проблема может распространиться и на другие территории, включая Ингушетию, Владимирскую и Кемеровскую области, считает гендиректор инвестиционной компании «Флип» Евгений Шавнев.
Дополнительным индикатором нехватки жилья стало расширение семейной ипотеки на вторичный рынок сразу в большинстве городов страны, отметил директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антон Гак. Эта мера затронула более 890 из 1100 городов — фактически это официальное признание того, что в этих локациях нет достаточного предложения в новостройках, и спрос приходится поддерживать за счет вторички.
Почему в регионах строится мало жилья
Основные причины дефицита лежат в плоскости экономики: в регионах ниже девелоперская активность, ограничено количество подготовленных к строительству площадок, выше издержки и слабее платежеспособный спрос, отметил Антон Гак. Рынок в основном держится на крупных агломерациях — там есть стабильный спрос и достаточное количество сделок, что позволяет запускать проекты с меньшими рисками, добавили в «Самолете».
Сейчас около 41% спроса приходится всего на девять городов — Москву, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Краснодар, Ростов-на-Дону, Тюмень, Новосибирск, Уфу и Казань, отмечается в исследовании компании «Талан». Именно там чаще всего и строят девелоперы. Однако параллельно снижается скорость продаж новостроек в крупных городах. Если в 2021 году в проектах к моменту ввода продавалось около 70% площадей, то к 2026-му этот показатель снизился до 51%. Это говорит о неравномерности спроса и накоплении нереализованного жилья в миллионниках, тогда как в других городах его не хватает.
Для застройщиков такие проекты связаны с высокими рисками, подчеркнул гендиректор компании «Люди» Денис Жалнин. Банки также не всегда готовы финансировать строительство, если нет уверенности в окупаемости. Дополнительной проблемой становится низкая стоимость вторичного жилья в ряде регионов, добавил эксперт. Новостройки не всегда могут конкурировать с ними в цене.
Запуск новых строек в регионах часто упирается в базовые ограничения — отток населения, слабую экономику и невысокие доходы жителей, добавили в «Самолете». Сильное влияние оказывает и миграция. Люди переезжают в крупные города, где больше рабочих мест и возможностей, отметил коммерческий директор ГК «АльфаСтройИнвест» Юрий Балабанов. Вместе со спросом туда же уходят и застройщики.
При этом формируется замкнутый круг: нехватка современного жилья сама по себе становится фактором, который подталкивает людей к переезду.
Как дефицит жилья влияет на экономику регионов
В городах с низкими темпами строительства наблюдается дефицит предложения первички, отметил Антон Гак из «Самолета». Для людей это означает ограниченный выбор современных проектов, более медленные темпы обновления фонда и усиление конкуренции за качественное жилье. Нехватка новостроек приводит к росту цен и снижению доступности квадратных метров, подчеркнула Наталья Мильчакова.
В результате даже те, кто готов взять ипотеку, сталкиваются с трудностями и рассматривают возможность переезда. В долгосрочной перспективе это создает риски для экономики, добавила Наталья Мильчакова. В регионах, откуда уезжает население, возникает дефицит кадров, в том числе рабочих специальностей. Это особенно критично для промышленности и инфраструктурных проектов. В принимающих, наоборот, растет нагрузка на транспорт, социальные объекты и рынок жилья.
— К сожалению, не все регионы проявляют достаточную активность в части привлечения на свои территории застройщиков, — подчеркнула глава центра аналитики федеральной компании «Этажи» Ирина Пашковская.
По ее словам, без диалога власти и бизнеса на проблемных территориях ситуация может не измениться. Уровень рисков продолжит превышать потенциальный уровень доходности проектов. Однако люди там на самом деле нуждаются в обновлении жилищных условий.
— Стимулировать застройщиков могли бы программы льготного кредитования проектов именно в малых городах, субсидирование подключения к инфраструктуре и, главное, запуск самими регионами ипотечных программ с пониженной ставкой для покупателей местных новостроек, — считает Надежда Луценко из ГК «Остов».
Если местные власти разделят с девелопером часть рисков, это может улучшить ситуацию — стимулировать застройку, заключил Антон Гак. В более широком смысле важно развитие экономики регионов — рост доходов населения, создание рабочих мест и формирование современной городской среды.
