Квартиру в мешке: как нераспроданные квартиры ударят по карману покупателей
1
Строители называют проблему преувеличенной
EN
По мнению некоторых экспертов, покупателям «застоявшихся» квартир придется доплатить за удаление плесени, ремонт коммуникаций и прочее. Опрошенные аналитики настаивают, что застройщик обязан следить за состоянием пустующего фонда. Насколько серьезны опасности и как сложится ситуация с рынком недвижимости в ближайшие месяцы, разбирались «Известия».
Эксплуатационные трудности
Проблемы с плесенью и коммуникациями действительно возникают, поскольку нераспроданные квартиры пустуют после сдачи два-три года и более, отмечают опрошенные «Известиями» эксперты.
В домах, которые введены в эксплуатацию и частично заселены, обязанность застройщика — поддерживать отопление и регулярно мониторить состояние квартир, утверждает преподаватель кафедры экономики и финансов Президентской академии Екатерина Подольская.
— Если к моменту ввода жилых комплексов в эксплуатацию большое количество квартир остаются нераспроданными, застройщикам целесообразно рассмотреть варианты временного предоставления квартир в краткосрочную или долгосрочную аренду до момента продажи. Это позволит предотвратить негативные последствия пустующих объектов, — предлагает она.
Подольская все же не ожидает волны массовых банкротств в строительстве.
— В первой половине 2025 года количество новых дел о банкротстве сократилось более чем вдвое, чему способствовали государственный мораторий на взыскание долгов и усиление роли Фондов развития территорий, обеспечивающих защиту дольщиков. Риски для компаний из-за высокой себестоимости строительства сохраняются, но в целом отрасль перешла к более сдержанным финансовым моделям и активнее использует механизмы государственной поддержки, — объясняет экономист.
В то же время застройщики могут избежать типичных проблем, если будут применять более качественные, влагостойкие материалы, а также обеспечивать надежную вентиляцию и регулярный технический контроль, утверждает аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым. «Но такой подход увеличит себестоимость строительства, что по силам не всем девелоперским компаниям», — подчеркнула она.
Скупой платит дважды
Квартира, которая простаивала два-три года, требует особого внимания при ремонте. За это время могли возникнуть проблемы с инженерными системами, плесенью, трещинами. Могли проявиться и другие дефекты, считает управляющий партнер дизайн-бюро Buro2050 Виолетта Маслиева.
— При покупке у застройщика такого жилья рекомендуем проверить состояние электропроводки: нет ли риска перегрузок и короткого замыкания. Также следует осмотреть сантехнику и трубы: нет ли протечек, коррозии металлических элементов. И кроме того — выяснить состояние вентиляционных систем. При проблемах первыми страдают ванная и кухня, это благодатная почва для распространения плесени и грибка, что вредно для здоровья проживающих, — рассказала она.
По словам эксперта, в квартиру, которая простаивала годами, вряд ли получится «заехать и жить», как обещают в рекламе.
— Как правило, ремонт «от застройщика» обычно предполагает использование не самых дорогих обоев, линолеума и др. Рекомендуем их заменить. Может понадобиться также установить новые окна и двери — некоторые виды не самого дорогого ДСП выделяют ядовитые вещества, которые содержатся в клее. Стоимость переделки будет зависеть от исходного состояния помещения, выбранных материалов и сложности работ — не менее 5 тыс. рублей за квадратный метр, — говорит она.
По мнению эксперта, чем прочнее и качественнее материалы, тем дольше ремонт будет радовать владельца. «Из материалов хорошо зарекомендовали себя полиуретановый или эпоксидный пол, кварцвинил, керамогранит, искусственный камень и, например, стеклообои. Недостаток этих материалов в том, что они не подходят для ремонта своими руками — необходим профессиональный монтаж, — резюмирует Виолетта Маслиева.
Строители не верят
Однако строители считают, что масштаб проблем преувеличен.
— Сегодня отрасль регулируется очень жесткими, строгими нормами, которые обеспечивают очень высокий уровень защиты потребителя, а в некоторых аспектах даже позволяют ему злоупотреблять своим правом. Поэтому разговоры о повсеместных дефектах, плесени и прочем — это зачастую не более чем интернет-хайп. Такие случае есть, но они единичны. Их доля ничтожно мала на фоне общего объема успешно сданного жилья, — заявил в ответ на запрос «Известий» президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.
Он уверен, что для того, чтобы избежать вышеназванных проблем, нужно использовать строительные материалы, устойчивые к влаге и биологическим повреждениям.
— НОСТРОЙ ведет Национальный реестр добросовестных производителей и поставщиков строительных ресурсов (НРДП), в котором можно найти всю информацию о продукции производителей, включая документы о соответствии требованиям документов по стандартизации и документы о качестве. Та продукция, которая успешно прошла лабораторные испытания, получает маркировку «Знак качества НОСТРОЙ». Такая продукция гарантированно соответствует всем требованиям к качеству, безопасна для человека и окружающей среды и энергоэффективна, — отметил глава ассоциации строителей.
Будущее семейной ипотеки
Ипотечный рынок восстанавливается на фоне снижения ключевой ставки и ожиданий относительно ее будущей траектории, рассказал «Известиям» старший научный сотрудник лаборатории доказательной экономики Института Гайдара Роман Карих. Льготные ипотечные программы, основной из которых является семейная, остаются драйвером рынка, уверен он.
— Однако продолжающаяся донастройка господдержки будет оказывать значимые эффекты на их динамику: в краткосрочной перспективе — в конце текущего и начале следующего года — выдача льготных кредитов будет поддерживаться расширением дальневосточной ипотеки и одновременно ожиданием ужесточения семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года со стороны Минфина. Далее при условии сохранения текущих ограничений льготных программ (например, в отношении лимитов) драйвер господдержки будет постепенно ослабевать, потому что с учетом роста цен на первичную недвижимость можно приобрести всё меньше квадратных метров в пределах лимитов по семейной ипотеке, установленных в 2018 году, — заявил Роман Карих.
По его словам, такая ситуация стимулирует семьи к выбору комбинированного кредита и, соответственно, расширению доли рыночной ипотеки. В рамках комбинированных кредитов граждане в скором времени также смогут снизить рыночную ставку через рефинансирование — данное нововведение есть в постановлении Минфина, отметил он.
А что с ценами?
Цены на новостройки продолжают расти, констатируют опрошенные аналитики. Рост цен поддерживают инфляция, высокая себестоимость строительства и действующие соцпрограммы.
По словам аналитика ФГ «Финам» Кристины Гудым, вторичный рынок демонстрирует стагнацию на фоне высоких ипотечных ставок. «Но существенного снижения цен не ожидается — владельцы не готовы продавать недвижимость с большим дисконтом», — говорит она.
Рост спроса на ипотечные кредиты на вторичное жилье отметила старший директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Она объясняет всплеск интереса коррекцией рыночных ипотечных ставок.
— Однако в конце октября ожидания заемщиков стали менее оптимистичными по причине замедления коррекции ключевой ставки Банка России, — говорит она.
При этом средний чек по ипотеке на вторичное жилье значительно ниже, чем на первичное.
— Во-первых, в силу значительной разницы между стоимостью квадратного метра первичного и вторичного жилья (около 60%). Во-вторых, ввиду того что заемщики берут кредиты не на 70–80% стоимости вторичного жилья, а на небольшую часть (20–50%) из-за высоких рыночных ставок, — прокомментировала эксперт.
«Известия» направили запросы по поводу застоявшихся квартир в Минстрой, Минкэкономразвития, а также в Минфин. Пресс-служба Минфина рекомендовала направить запрос в Минстрой, остальные ведомства на момент публикации не ответили.
