Долга строй: как власти пытаются снизить риски банкротства девелоперов ради защиты дольщиков
5
Государство ищет возможности залатать дыры в стройотрасли
EN
В последние дни тема устойчивости строительной отрасли вновь оказалась в центре внимания: президент России Владимир Путин поручил правительству и Центробанку до 15 июня выработать меры по снижению рисков банкротства застройщиков. Это неслучайно: ведь от стабильности девелоперов зависит не только судьба тысяч дольщиков, но и выполнение стратегических задач по обеспечению граждан доступным жильем. «Известия» разбирались, с какими вызовами сталкивается отрасль, какие решения предлагают эксперты и как эти меры могут изменить рынок.
Что мешает строительной отрасли работать стабильно
Строительный сектор сегодня сталкивается с целым рядом вызовов, которые не решаются одной государственной поддержкой. Как отметил в беседе с «Известиями» руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг, ключевыми проблемами остаются сокращение новых проектов и снижение выборки в рамках проектного финансирования. За первые месяцы года объем нового предложения на рынке снизился на 18% по сравнению с прошлым годом, и, если негативный тренд сохранится, к 2027 году рынок столкнется с нехваткой жилья и ростом цен.
— В то же время застройщики вынуждены прибегать к скидкам и рассрочкам, чтобы поддержать спрос: средний размер скидки уже превысил 5%, — говорит эксперт. — Однако массовое использование рассрочек уменьшает поступления на эскроу-счета (специальный счет, открываемый на время проведения сделки, чтобы обеспечить ее выполнение. — «Известия»), что повышает стоимость заемных средств и увеличивает финансовую нагрузку на компании.
Средневзвешенная ставка по проектному финансированию уже достигла 10,4%, это делает новые проекты менее рентабельными, отмечает представитель госорганизации при правительстве РФ.
Платежеспособный спрос — еще одна острая проблема, на которую, в свою очередь, указывает член общественного совета (ОС) при Минстрое России, президент НОТИМ (Национального объединения организаций в сфере технологий информационного моделирования) Михаил Викторов.
Завершение льготных ипотечных программ резко сократило число покупателей, что вынуждает застройщиков снижать объемы запуска новых проектов и приобретения земельных участков, разъясняет член ОС Минстроя. Ситуацию усугубляют рост зарплат, инфляция, миграционные ограничения и удорожание строительных материалов. Всё вместе это приводит к увеличению себестоимости строительства и, как следствие, к росту цен для конечного потребителя.
Эксперты сходятся во мнении, что снижение ставки по проектному финансированию — ключевой инструмент поддержки. Кроме того, согласно позиции как участников рынка, так и специалистов, сейчас важно расширять охват семейной ипотеки, особенно для семей с несколькими детьми, и стимулировать цифровизацию отрасли: электронный документооборот, платформы для контроля строительства и применение российского программного обеспечения могут существенно повысить прозрачность и снизить издержки.
«Известия» направили запросы в Минстрой, Минфин, ЦБ, ответов к моменту публикации получено не было.
Господдержка: новые программы и налоговые льготы
Меры государственной поддержки приобретают особое значение в условиях высокой ключевой ставки и санкционного давления. Министр строительства Чувашии Владимир Максимов пояснил «Известиям», что льготное ипотечное кредитование, субсидирование процентных ставок по проектному финансированию и налоговые льготы для застройщиков все-таки остаются эффективными.
Он напомнил, что президент России поручил расширить программу «Семейная ипотека» на семьи с детьми до 14 лет и семьи участников СВО, оптимизировать налогообложение и запретить банкам взимать дополнительные комиссии по льготным ипотечным продуктам. Временная программа субсидирования ставок по кредитам для застройщиков, завершающих строительство в 2026 году, должна стабилизировать рынок и улучшить финансовое положение компаний.
— Особое внимание уделяется обеспечению жильем льготных категорий граждан — детей-сирот, многодетных семей, а также реализации федеральных программ по расселению аварийного жилья и поддержке молодых семей. Это не только поддержка отрасли, но и решение социальных задач, — сказал министр.
Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков отмечает, что для потребителей риски минимальны благодаря банковским гарантиям и эскроу-счетам. Однако высокие требования к резервам по проектному финансированию создают избыточную нагрузку на застройщиков. Снижение этих норм могло бы предотвратить банкротства без ущерба для банковской системы.
— Ну и последний фактор, который напрямую влияет на себестоимость, это стоимость проектного финансирования, — говорит Антон Глушков. — С учетом ставки ЦБ она превзошла все разумные границы, и пользование таким инструментом, как закладывание процента банка в стоимость жилья, однозначно приводит к росту стоимости квадратного метра и опять-таки влияет на снижение спроса. И это замкнутый круг. Поэтому, если снижать негативные влияния хотя бы одного из таких факторов, к примеру, увеличить охват семейной ипотеки на семьи с несколькими детьми и разным возрастом, все-таки семья — приоритет внутренней политики.
В данный момент, по его суждению, требуются меры, которые позволят снизить ставку проектного финансирования. Это очень поможет застройщикам при планировании и выводе новых объектов.
По мнению экспертов, сейчас важнейшая задача — гармонизировать отношения между застройщиками и банками. В настоящее время последние ужесточают контроль за освоением средств и темпами продаж, что усложняет запуск новых проектов. Необходима открытая коммуникация и регулярный мониторинг финансового состояния проектов, чтобы оперативно оказывать точечную поддержку.
Особое внимание — малым городам и прозрачным критериям поддержки
В условиях экономической нестабильности и высокой ключевой ставки особенно уязвимыми оказываются застройщики в малых городах. Как подчеркивает основатель инжиниринговой компании «Элемент» Алексей Лукьянчиков, именно там маржа минимальна, а доступ к банковским ресурсам ограничен. Временное субсидирование проектного финансирования в этих регионах не просто антикризисная мера, а инвестиция в развитие территорий.
Однако, по мнению эксперта, важно обеспечить прозрачность критериев поддержки: помощь должна получать та компания, которая действительно строит, а не «бумажные» конторы. Такой подход позволит повысить уровень завершения строительства объектов и защитить интересы дольщиков.
Соучредитель Baza Development Марк Заводовский считает, что программы субсидирования должны быть адресными и поддерживать отдельные группы: компании в регионах с низким спросом, девелоперов, реализующих масштабные проекты комплексного освоения, и молодых застройщиков, выходящих на рынок.
Снижение риска банкротств, замечает он, невозможно без поддержки спроса со стороны населения: для этого необходимы меры по снижению инфляции, росту заработной платы и повышению доступности ипотеки. Возвращение массовой льготной ипотеки маловероятно, но расширение поддержки для отдельных категорий населения может стимулировать рынок.
Управляющий партнер Unikey Айгуль Юсупова полагает, что для стабилизации отрасли необходимы точечные меры: субсидирование ставок по кредитам на завершение строительства, специальные кредитные линии от государственных институтов, реструктуризация долгов и государственные гарантии по облигациям надежных застройщиков.
По ее словам, стимулировать спрос можно за счет расширения географии льготных ипотечных программ и налоговых каникул для компаний. Однако важно не допустить бесконтрольного вливания средств в отрасль, чтобы избежать новых долгостроев и потерь среди дольщиков.
